Pisałam tu niedawno o czasie trwania umowy najmu lokalu gastronomicznego, jednak nie tylko dobrze skonstruowane zasady wypowiadania umowy czynią z niej dobrą umowę. Równie ważne jest prawidłowe zabezpieczenie umowy najmu. A że sposobów na zabezpieczenie jest co najmniej kilka, postaram się w tym artykule przybliżyć Ci te, które są najczęściej stosowane w umowach najmu lokalu gastronomicznego.

Mniej i bardziej znane zabezpieczenia

Niektóre ze sposobów zabezpieczenia, które zaraz tutaj wymienię, z pewnością są Ci bardzo dobrze znane. No bo kto z nas nie miał nigdy styczności z karami umownymi? Albo kaucją przy umowie wynajmu? Ale już oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z pewnością brzmi nieco bardziej egzotycznie. Zazwyczaj spotykam się z sytuacją, w której klienci nie bardzo wiedzą, o co w tym chodzi, że mają z góry i to dobrowolnie poddać się egzekucji. Jest też dość dobrze wszystkim znany - przynamniej z nazwy - weksel oraz coraz częściej stosowane gwarancje ubezpieczeniowe i bankowe. Wymieniając sposoby zabezpieczenia, nie powinniśmy także pomijać ubezpieczenia. Ubezpieczenie jest bowiem bardzo dobrym sposobem na zabezpieczenie swoich interesów.

Kary umowne

Naturalnym sposobem zabezpieczenia roszczeń właściwie z każdej umowy są kary umowne. Jest to dobrze znany wszystkim sposób zabezpieczenia. Musimy jednak pamiętać, że kara umowna może zabezpieczać wyłącznie zobowiązania niepieniężne, dlatego też nie można w ten sposób zabezpieczyć roszczeń o zapłatę czynszu. Jakie więc roszczenia z umowy najmu możesz zabezpieczyć karami umownymi? A chociażby istniejący po stronie najemcy obowiązek zwrotu wynajmowanego lokalu w stanie niepogorszonym.

Kaucja

Kaucja jest chyba najpopularniejszym zabezpieczeniem umowy najmu. Zazwyczaj wynosi dwukrotność lub trzykrotność czynszu, choć zdarza się, że kaucja może być jeszcze wyższa. Co do zasady kaucja zabezpiecza ewentualne straty właściciela lokalu w postaci zniszczeń dokonanych przez najemcę oraz płatność czynszu najmu. Pamiętaj jednak, że w pierwszej kolejności kaucja powinna zabezpieczać straty, a jeżeli już musisz skorzystać z niej w celu pokrycia zaległego czynszu, umowa powinna przewidywać mechanizm, zgodnie z którym najemca zobowiązany będzie do niezwłocznego uzupełnienia wniesionej kaucji do pierwotnej wysokości. Jako wynajmujący pamiętaj również, że kaucja nie musi być zwrócona w dniu zwrotu lokalu. Często bowiem strat nie widać na pierwszy rzut oka. Jako najemca nie zapominaj zaś, aby żądać od wynajmującego dokładnego udokumentowania, za co i w jakiej wysokości dokonuje potrącenia. Niezależnie od tego czy jesteś wynajmującym, czy też najemcą, pamiętaj również, że czym szczegółowej w umowie, tym spokojniej w przypadku sporu.    

Dobrowolne poddanie się egzekucji

Aby ta instytucja zadziałała, najemca musi udać się do notariusza i złożyć przed nim oświadczenie określonej treści. W treści takiego aktu notarialnego najemca oświadcza, że w określonym terminie poddaje się egzekucji co do zapłaty określonej kwoty lub wydania rzeczy.  Rozwiązanie to jest nadal mało znane, a szkoda, ponieważ można w ten sposób zabezpieczyć szerokie spektrum roszczeń (możesz w ten sposób zabezpieczyć zarówno płatności, jak i kwestie związane z opuszczeniem lokalu po zakończeniu umowy najmu), znacznie przyspiesza również postępowanie sądowe (takiemu oświadczeniu należy tylko nadać klauzulę wykonalności i można kierować je bezpośrednio do komornika). Nie oznacza to oczywiście, iż w przypadku, kiedy najemca nie będzie przykładowo zgadzał się z wynajmującym co do zasadności kwoty, która ma zostać wyegzekwowana, nie będzie on miał prawa do obrony. Będzie miał, tyle że ciężar dowodu zostanie w tym przypadku przerzucony na najemcę, to znaczy, że to on będzie musiał udowadniać, że roszczenie wynajmującego jest bezzasadne, a nie na odwrót.

Gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe

Sposób ten jest z pewnością jeszcze mniej znany i rzadziej stosowany niż dobrowolne poddanie się egzekucji. Nad innymi sposobami zabezpieczenia ma tę przewagę, że najemca nie mrozi funduszy potrzebnych do zabezpieczenia zawieranej umowy. W zamian najemca przedstawia wynajmującemu gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. W treści takiej gwarancji bank lub ubezpieczyciel najemcy deklaruje swoją gotowość do zapłacenia na żądanie wynajmującego określonej kwoty pieniężnej. Gwarancja powinna być nieodwołalna i płatna bezwarunkowo na pierwsze żądanie wynajmującego, a jej treść powinna oczywiście zostać ustalona uprzednio przez strony umowy. Ustalenia te powinny obejmować przede wszystkim kwotę gwarancji oraz termin jej obowiązywania. Gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe, podobnie jak polisa ubezpieczeniowa, powinny być wznawiane i obowiązywać przez cały czas trwania umowy, o ile oczywiście strony w trakcie trwania umowy nie zmienią ustalonego sposobu zabezpieczenia, przecież i taka sytuacja jest możliwa.

Weksel

Na pierwszy rzut oka może się wydawać rozwiązaniem niemal idealnym, bezkosztowy, nie mrozi kapitału najemcy, co w pewnych sytuacjach może być dla niego bardzo ważne, a dodatkowo na jego podstawie stosunkowo szybko możemy uzyskać wyrok sądowy. Dobre posługiwanie się wekslem oraz jego prawidłowe wypełnienie wymaga jednak dobrej znajomości prawa wekslowego, której często wielu osobom brakuje, stąd wobec mnogości różnych innych zabezpieczeń nie jest to obecnie zbyt popularny sposób zabezpieczenia.

Ubezpieczenie

Choć wspominam o nim na samym końcu, od ubezpieczenia powinieneś tak naprawdę zacząć zabezpieczanie swoich interesów jako strony umowy najmu lokalu. I niezależnie od tego, czy jesteś wynajmującym, czy najemcą ? każdy z Was powinien ubezpieczyć się we własnym zakresie - już po pierwszej konsultacji z agentem zobaczysz, jak różne są to zakresy ubezpieczenia dla obydwu stron umowy. Dlatego niezależnie od tego, czy wynajmujący będzie wymagał w ramach umowy przedstawienia polisy ubezpieczeniowej, czy też nie, będąc najemcą, nie zapomnij zawrzeć odpowiedniej umowy ubezpieczenia.

Uwagi natury ogólnej

Na koniec muszę zwrócić Twoją uwagę na pewne ogólne kwestie, odnoszące się do wszystkich wyżej wymienionych sposobów zabezpieczenia. Po pierwsze zatem, nie będą one stosowane wszystkie jednocześnie. Naturalnym jest, że w umowie jednorazowo znajdą zastosowanie dwa, trzy, maksymalnie cztery sposoby zabezpieczenia, w zależności od tego, które dla obydwu stron będą sposobami najkorzystniejszymi. Praktycznie w każdej umowie znajdą się zatem kary umowne, kaucja i ubezpieczenie. Jeżeli zaś chodzi o dodatkowe zabezpieczenie, a więc poddanie się egzekucji, gwarancje czy weksel, raczej wybieramy jedno z nich.

Po drugie, część z Was pomyśli, że przecież to artykuł wyłącznie dla wynajmujących! Ależ przeciwnie! Jeżeli jesteś najemcą, niezwykle ważne jest, abyś miał świadomość, czym charakteryzuje się każdy z tych sposobów zabezpieczenia. Tylko w ten sposób będziesz bowiem w stanie świadomie podjąć decyzję, czy akceptujesz proponowany przez wynajmującego sposób zabezpieczenia umowy, czy możesz podpisać proponowaną treść umowy, czy dalej powinniście negocjować, czy też raczej powinieneś szukać innego lokalu na wynajem.

autor: adw. Marta Kosecka